நில ஒப்பந்தங்கள் மீதான பென்சில்வேனியா ரியல் எஸ்டேட் சட்டம்

ஒரு நில ஒப்பந்தம் என்பது ஒரு ரியல் எஸ்டேட் வாங்குதல் ஒப்பந்தமாகும், அதில் விற்பனையாளர் எந்த மூன்றாம் தரப்பு உதவியும் விற்பனைக்கு நிதியளிக்கிறார். ஒவ்வொரு மாநிலத்திலும் நில ஒப்பந்தங்கள் சட்டப்பூர்வமாக இருந்தாலும், விற்பனையாளர் மூன்றாம் தரப்பு நிதியுதவியைப் பெற முடியாது என்பதால், விற்பனையாளர் மேலாதிக்க பேரம் பேசும் நிலையில் இருக்கும் போது நேர்மை பற்றிய கவலைகள் எழுகின்றன. பென்சில்வேனியா நில ஒப்பந்தச் சட்டம் வாங்குபவர் மற்றும் விற்பனையாளர்களின் இருப்பு மற்றும் விவரங்கள் கிடைக்கக்கூடிய தீர்வுகளின் பொறுப்புகளை தெளிவுபடுத்துகிறது.

பொருளாதார சரிவுகளின் போது நில ஒப்பந்தங்கள் பிரபலமாகின்றன.

அடிப்படைகள்

ஒரு நில ஒப்பந்தத்தின் கீழ், வாங்குபவர் தவணை செலுத்த ஒப்புக்கொள்கிறார் மற்றும் விற்பவர் வாங்குபவருக்கு சொத்துடைமையை ஒப்படைக்க ஒப்புக்கொள்கிறார். ஒரு நில ஒப்பந்தம் ஒரு ரியல் எஸ்டேட் வாடகைக்கு சொந்தமான ஒப்பந்தம் போலவே இருந்தாலும், வாங்குபவர் வழக்கமாக ஒரு வாடகைதாரரை விட அதிக பொறுப்பை மேற்கொள்கிறார் - அவர் வழக்கமாக தனது சொந்த செலவில் சொத்துக்களை சரிசெய்ய வேண்டும், மேலும் வீட்டு உரிமையாளருக்கு காப்பீடு மற்றும் சொத்து வரி ஆகியவையும் உள்ளன. விற்பனையாளர் முழு வாங்குதல் விலை செலுத்தும் வரை வாங்குபவருக்கு தலைப்பு மாற்ற முடியாது.

விற்பனையாளர் கடமைகள்

விற்பனையாளர் நில ஒப்பந்தத்தின் முழு காலப்பகுதியிலும் சந்தைப்படுத்தக்கூடிய சொத்துக்களுக்கு தலைப்பு வைத்திருக்க வேண்டும். விற்பனையாளர் உண்மையில் சொத்து வைத்திருக்கிறாரா என்பதை நம்புவதற்கு சட்டபூர்வமான ஒரு விவாதம் இருந்தால், அல்லது ஒரு சொத்தாக சொத்து ஒரு சொத்து மீது வைக்கப்படுமானால், தலைப்பு குறிக்கப்பட முடியாததாகிவிடும். வாங்குபவர் விற்பனையாளர் ஏற்கெனவே செலுத்தப்பட்ட தவணைத் தொகையை எழுத்துமூல அறிக்கையொன்றினை வழங்க வேண்டும், மேலும் மீதமுள்ள தொகை செலுத்தப்பட வேண்டும் எனவும் கோரலாம். விற்பனையாளர் அனைத்து வரி மற்றும் காப்பீட்டு ரசீதுகள் வாங்குபவர் வழங்க வேண்டும், மற்றும் வாங்குபவர் சொத்து சரிசெய்ய பொறுப்பு என்றால் பழுது பில்கள் மற்றும் ரசீதுகள் வழங்க வேண்டும்.

இயல்புநிலை

ஒரு வாங்குபவர் இரண்டு முக்கிய வழிகளில் இயல்பாகவே இயங்க முடியும் - நேரத்தின் மீது பணம் செலுத்துவதன் மூலம் தவறிழைத்ததன் மூலம், எந்தவிதமான பழுதுபார்ப்பு செய்யத் தவறிவிட்டாலும். வாங்குபவர் வாங்குபவரின் இயல்புநிலைக்கு குணமாகி, அதற்கேற்ப அவருக்கு ஒரு கருணைக் காலத்தை கொடுக்க வேண்டும் என்று கோரி, வாங்குபவரின் கடைசி அறியப்பட்ட முகவரிக்கு விற்பனையாளர் பதிவு செய்யப்பட்ட அல்லது சான்றளிக்கப்பட்ட அஞ்சல் மூலமாக அனுப்ப வேண்டும். அல்லாத கட்டணம் செலுத்துவதில் இருந்து இயல்புநிலை முடிவு என்றால், கருணை காலம் குறைந்தது 30 நாட்கள் இருக்க வேண்டும். அதை சரி செய்ய முடியவில்லை என்றால், அது குறைந்தது 60 நாட்கள் இருக்க வேண்டும்.

வைத்தியம்

கருணைக் காலம் முடிந்தபின் வாங்குபவர் தனது இயல்புநிலையை குணப்படுத்தவில்லை என்றால், விற்பனையாளர் வாங்குபவருக்கு எதிராக ஒப்பந்தத் தீர்வுகளை பெறலாம். இவை சொத்துகளின் சந்தை விலை மற்றும் இயல்புநிலை நேரத்தின் ஒப்பந்த விலை ஆகியவற்றின் வித்தியாசத்திற்கும் மற்றும் வழக்கு முடிவடைந்த நேரத்தில் தாமதமான எந்த தவணைகளுக்கும் இடையேயுள்ள வேறுபாடு மட்டுமே. வாங்குபவர் பொறுப்பான விற்பனையாளரால் செய்யப்பட்ட பழுதுபார்ப்பு செலவுக்காக விற்பனையாளரும் திரும்பப் பெறலாம். விற்பனையாளர் சொத்துக்களை மீட்டெடுக்கலாம், ஆனால் அவர் செய்தால், வாங்குபவர் வெளியேற்றப்பட்ட பின்னரே வரவிருக்கும் எந்த தவணைகளிலும் மீளவில்லை.